Loi 16 copropriété : ce que votre syndicat doit savoir
Carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance, attestation du syndicat, échéance d’août 2028 : ce guide explique en langage clair ce que la Loi 16 et son règlement exigent de chaque copropriété divise du Québec, qui est visé, qui peut produire les documents et ce qui arrive si vous ne vous conformez pas. Rédigé par notre équipe de technologues et d’ingénieurs, qui réalise ces documents au quotidien.
- Technologues OTPQ et ingénieurs OIQ
- Membre du RGCQ
- 5 200+ clients satisfaits
- Partout au Québec
5 200+ clients satisfaits
Une pratique établie auprès des copropriétés du Québec.
Équipe interne
Technologues professionnels (OTPQ) et ingénieurs (OIQ). Rien n’est sous-traité.
Conforme au règlement
Décret 991-2025 : contenu, horizon 25 ans, professionnel indépendant.
Logiciel de carnet offert
Réservé à nos clients, sans frais, pour consigner vos mises à jour annuelles.
De l’adoption de la loi à l’échéance de 2028
La Loi 16 a été adoptée en 2019, mais ses obligations les plus concrètes n’ont pris effet qu’avec son règlement d’application, en août 2025. Voici les dates qui comptent pour votre conseil.
Décembre 2019
Adoption de la Loi 16, qui modernise les règles du Code civil du Québec sur la copropriété divise : fonds de prévoyance, carnet d’entretien, information des acheteurs, fonctionnement du conseil.
2020
Entrée en vigueur progressive des dispositions du Code civil. Le contenu et la fréquence du carnet et de l’étude sont renvoyés à un règlement, attendu pendant cinq ans.
14 août 2025
Entrée en vigueur du règlement d’application (décret 991-2025) : contenu obligatoire, fréquence et professionnels autorisés pour le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance.
Mi-août 2028
Date limite (3 ans et 1 jour après le règlement) pour obtenir le premier carnet d’entretien et la première étude du fonds de prévoyance. L’attestation du syndicat, elle, est déjà exigible.
Par la suite
Carnet mis à jour chaque année et révisé par un professionnel tous les 5 ans (10 ans pour les petites copropriétés); étude du fonds de prévoyance renouvelée tous les 5 ans.
Ce que la Loi 16 exige de votre syndicat
La Loi 16 s’applique à toutes les copropriétés divises du Québec, quelle que soit leur taille — du duplex détenu en copropriété à la tour de 300 unités, en passant par les copropriétés horizontales de maisons en rangée. Seule condition : être constituée en copropriété divise, avec un syndicat. La copropriété indivise n’est pas visée.
1. Le carnet d’entretienUn document qui décrit les parties communes de l’immeuble (matériaux, équipements, dates d’installation), évalue leur état et leur durée de vie utile restante, planifie les travaux majeurs sur 25 ans et fixe le calendrier des entretiens courants. Il est mis à jour chaque année par le conseil ou le gestionnaire et révisé par un professionnel tous les 5 ans — ou tous les 10 ans pour les petites copropriétés (8 parties privatives ou moins, 3 étages hors sol ou moins, ou parties communes hors bâtiment).
2. L’étude du fonds de prévoyanceRéalisée à partir du carnet, elle estime année par année, sur au moins 25 ans, le coût des réparations majeures et des remplacements, ajusté à l’inflation, puis recommande les contributions annuelles au fonds et le montant minimal à y conserver. Elle est renouvelée tous les 5 ans, sans exception.
3. Des contributions fondées sur l’étudeLe conseil d’administration doit fixer les cotisations au fonds de prévoyance en fonction des recommandations de l’étude. Le fonds sert exclusivement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes; il ne peut pas être utilisé pour les dépenses courantes.
4. L’attestation du syndicat lors d’une venteÀ la demande d’un promettant-acheteur, le syndicat remet dans les 15 jours une attestation sur l’état de la copropriété : état du fonds de prévoyance, études réalisées, travaux prévus, procédures en cours, etc. L’absence de carnet et d’étude y apparaît immédiatement. Cette obligation est déjà en vigueur.
5. Le registre du syndicatLe carnet, l’étude, les rapports et les états financiers sont conservés au registre du syndicat et accessibles aux copropriétaires, qui peuvent ainsi vérifier que le conseil s’acquitte de ses obligations.
Qui peut produire les documentsUn ingénieur, un architecte, un technologue professionnel ou un évaluateur agréé — et, pour l’étude, également un CPA — exerçant dans un domaine pertinent et indépendant du syndicat. Un administrateur, un gestionnaire ou un copropriétaire ne peut pas les signer lui-même.
Déjà fait ?Un carnet ou une étude réalisés entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 par un professionnel autorisé, et conformes au contenu du règlement, sont reconnus; ils devront être révisés 5 ans après leur date. Un document antérieur ou incomplet doit être refait ou complété avant août 2028.
Bon à savoir : la Loi 141 (2018) impose d’autres obligations — notamment le fonds d’auto-assurance pour couvrir les franchises d’assurance du syndicat. Elle s’ajoute à la Loi 16, elle ne la remplace pas.
Où en est votre copropriété ?
Cinq cases pour savoir si votre carnet d’entretien doit être révisé tous les 5 ou tous les 10 ans, et ce qu’il vous reste à obtenir avant l’échéance d’août 2028.
Cet outil donne une indication générale à partir du règlement en vigueur. Notre équipe confirme votre situation et vos échéances exactes dans le cadre d’une offre de service.
1. Votre fréquence de révision du carnet
2. Où en êtes-vous ?
Ce que la Loi 16 change pour votre conseil d’administration
Au-delà des documents à produire, la loi change la façon dont un syndicat budgète, décide des travaux et vend ses unités.
Budget et cotisations
Les contributions au fonds de prévoyance s’appuient sur l’étude, pas sur un pourcentage fixé au jugé. Les hausses se justifient avec des chiffres, composante par composante.
Assemblée des copropriétaires
Le conseil présente le carnet, l’étude et l’état du fonds; les votes de travaux et de cotisations spéciales se prennent sur une base documentée.
Vente d’une unité
L’attestation du syndicat, exigible en 15 jours, révèle l’état du fonds et les études réalisées. Un dossier conforme rassure acheteurs, notaires et prêteurs.
Registre et transparence
Carnet, étude et rapports sont conservés au registre et consultables par les copropriétaires. Un conseil bien documenté est un conseil difficile à contester.
Responsabilité des administrateurs
Les administrateurs ont l’obligation d’agir avec prudence et diligence. Un manquement documenté — pas de carnet, pas d’étude, fonds sous-financé — engage leur responsabilité.
Trois obligations, une seule équipe
Le carnet et l’étude identifient et financent les travaux; l’inspection des façades et des stationnements (Loi 122) complète vos obligations légales; nos ingénieurs en structure conçoivent et supervisent ensuite les travaux.
Carnet d’entretien et étude du fonds de prévoyance
Les deux documents en une seule inspection, produits à l’interne par nos technologues (OTPQ) et ingénieurs (OIQ). Offre de service par courriel sous deux semaines.
Inspection des façades et des stationnements
Rapport de vérification tous les 5 ans pour les bâtiments de 5 étages et plus et les dalles de stationnement.
Plans et devis, appel d’offres, supervision
Quand les travaux arrivent, nos ingénieurs en structure les conçoivent, les font exécuter et les attestent.
Loi 16 : les questions que se posent les syndicats
Qu’est-ce que la Loi 16 ?
La Loi 16, adoptée en décembre 2019, a modifié le Code civil du Québec pour mieux encadrer la copropriété divise : gestion du fonds de prévoyance, carnet d’entretien, information des acheteurs, fonctionnement du conseil d’administration. Ses mesures les plus concrètes — le contenu et la fréquence du carnet et de l’étude — dépendaient d’un règlement, entré en vigueur le 14 août 2025.
La Loi 16 est-elle en vigueur ?
Oui. Les dispositions du Code civil sont en vigueur depuis 2020, et le règlement qui précise le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance l’est depuis le 14 août 2025. Les syndicats disposent d’un délai de 3 ans et 1 jour, soit jusqu’à la mi-août 2028, pour obtenir leur premier carnet et leur première étude.
Quelle est la date limite pour se conformer ?
La mi-août 2028 pour le premier carnet d’entretien et la première étude du fonds de prévoyance. Attention : l’attestation du syndicat lors d’une vente est déjà exigible, et le conseil doit déjà fixer ses cotisations de façon prudente. Compte tenu du nombre limité de professionnels autorisés et des milliers de syndicats visés, nous recommandons de ne pas attendre 2028.
Quelles copropriétés sont visées ?
Toutes les copropriétés divises du Québec, sans seuil de taille : les petits immeubles de 2 à 8 unités, les copropriétés horizontales de maisons en rangée, les tours résidentielles comme les copropriétés commerciales. La copropriété indivise (sans syndicat) n’est pas visée.
Quelle est la différence entre le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance ?
Le carnet décrit l’immeuble : inventaire des parties communes, état, durée de vie restante, calendrier d’entretien et planification des travaux majeurs. L’étude chiffre : à partir du carnet, elle projette les coûts sur 25 ans et recommande les cotisations et le montant minimal du fonds. L’étude doit reposer sur un carnet conforme, c’est pourquoi les deux sont généralement réalisés ensemble.
Qui peut réaliser le carnet et l’étude ?
Un ingénieur, un architecte, un technologue professionnel ou un évaluateur agréé, et pour l’étude également un CPA, exerçant dans un domaine pertinent et indépendant du syndicat. Un administrateur, un gestionnaire ou un entrepreneur ne peut pas les produire lui-même. Chez Darheim, les deux documents sont réalisés à l’interne par nos technologues (OTPQ) et nos ingénieurs (OIQ).
Notre petite copropriété est-elle soumise aux mêmes règles ?
Oui, avec un allègement : si votre copropriété compte 8 parties privatives ou moins (sans compter stationnements et rangements), 3 étages entièrement hors sol ou moins, ou des parties communes situées hors d’un bâtiment, la révision professionnelle du carnet passe de 5 à 10 ans. La mise à jour annuelle du carnet et le renouvellement de l’étude tous les 5 ans demeurent.
Que risque un syndicat qui ne se conforme pas ?
Les conséquences sont d’abord pratiques : lors de chaque vente, l’attestation du syndicat révèle l’absence de carnet et d’étude, ce qui peut faire échouer une transaction ou faire baisser le prix. Les administrateurs engagent aussi leur responsabilité personnelle en cas de manquement à leurs obligations, et un fonds sous-financé se traduit tôt ou tard par des cotisations spéciales importantes.
Combien coûtent un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance ?
Le prix dépend du nombre d’unités, de l’âge et de la complexité de l’immeuble (stationnement souterrain, ascenseurs, systèmes mécaniques) et de la documentation existante. Réaliser les deux documents lors d’une même inspection réduit le coût total. Nous remettons une offre de service détaillée, poste par poste, par courriel sous deux semaines. Voir comment nous établissons un prix →
Notre étude ou notre carnet réalisés en 2024 sont-ils encore valides ?
S’ils ont été produits entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 par un professionnel autorisé et qu’ils respectent le contenu prévu au règlement (horizon de 25 ans, inventaire complet, etc.), ils sont reconnus et devront être renouvelés 5 ans après leur date. Un document antérieur à août 2023, ou incomplet, doit être refait ou mis à niveau avant août 2028. Nous vérifions la conformité de votre document existant.
Qu’est-ce que l’attestation du syndicat ?
Un document que le syndicat doit remettre dans les 15 jours à un promettant-acheteur qui en fait la demande. Il présente l’état de la copropriété : fonds de prévoyance, études et carnet réalisés, travaux prévus, cotisations spéciales, procédures judiciaires, etc. Lire : les données techniques qui manquent souvent →
Quelle est la différence entre la Loi 16 et la Loi 141 ?
La Loi 141 (2018) porte sur les assurances en copropriété : elle a notamment créé le fonds d’auto-assurance, qui couvre les franchises du syndicat en cas de sinistre. La Loi 16 (2019) porte sur l’entretien et la planification financière : carnet, étude du fonds de prévoyance, attestation. Les deux s’appliquent à votre syndicat.
Par où commencer ?
Rassemblez ce qui existe (plans, déclaration de copropriété, historique des travaux, états financiers du fonds), puis demandez une offre de service pour le carnet et l’étude. Une seule inspection permet de produire les deux documents; vous recevez ensuite un dossier signé, prêt pour le registre, l’assemblée et les attestations. 7 questions à poser avant de choisir votre firme →