Nous réalisons des études de fonds de prévoyance et des carnets d’entretien dans le Grand Montréal. Depuis l’entrée en vigueur du règlement de la Loi 16, en août 2025, nous voyons passer des dizaines de dossiers de syndicats. Voici ce qui revient le plus souvent, et ce que ça coûte quand on s’y prend mal.
La majorité des syndicats croient être plus avancés qu’ils ne le sont
C’est le constat qui revient à presque chaque premier appel. Un conseil d’administration nous contacte en disant posséder déjà une étude, parfois un carnet. Dans les faits, le document en main ne remplit pas les exigences du règlement.
Les écarts que nous rencontrons le plus :
- Une projection sur 10 ou 15 ans alors que le règlement en exige 25 au minimum. C’est de loin le défaut le plus fréquent, parce que les études faites avant la réforme visaient souvent un horizon budgétaire, pas un cycle de vie de composantes.
- Des coûts exprimés en dollars d’aujourd’hui, sans indexation à l’année de réalisation prévue. Une toiture chiffrée à 180 000 $ pour 2044 ne coûtera pas 180 000 $ en 2044.
- Aucune explication des calculs. Le document donne un montant de cotisation sans montrer comment on y arrive, ce qui le rend indéfendable en assemblée.
- Un auteur non admissible : gestionnaire de l’immeuble, copropriétaire de bonne volonté, ou consultant hors des ordres professionnels visés.
Un document non conforme n’est pas un demi-succès. Il faut le refaire, et le syndicat paie deux fois.
Le réflexe qui fait perdre le plus d’argent
Commander l’étude du fonds de prévoyance avant le carnet d’entretien, ou les confier à deux prestataires différents.
Les deux documents reposent sur le même travail de terrain : inventorier les composantes communes, évaluer leur état, estimer leur durée de vie résiduelle. Ce relevé représente l’essentiel des heures d’un mandat. Le faire exécuter deux fois par deux firmes, c’est payer deux fois la partie la plus lourde.
Quand un syndicat nous appelle après avoir déjà fait produire un carnet ailleurs, notre premier travail consiste à vérifier s’il est exploitable. Souvent il l’est en partie seulement, et l’économie espérée s’évapore.
Ce que révèle une première visite
Nos ingénieurs arrivent avec une grille, mais ce sont rarement les composantes attendues qui posent problème. Sur les immeubles construits entre 1980 et 2005, ce que nous trouvons le plus souvent :
- Des dalles de stationnement dont la dégradation est bien plus avancée que ce que le conseil imagine, parce que les premiers signes se lisent au plafond du niveau inférieur, un endroit que personne ne regarde.
- Des drains et de l’imperméabilisation en fin de vie, invisibles jusqu’au jour d’une infiltration.
- Des réfections partielles non documentées, faites par un ancien conseil, dont plus personne ne connaît l’étendue ni la date. C’est un problème d’archives autant que de bâtiment.
- Des garanties encore valides que le syndicat ignorait détenir, ce qui joue en sa faveur.
Ce dernier point mérite d’être souligné. Une étude ne fait pas que révéler des mauvaises nouvelles. Il nous arrive régulièrement de repousser des travaux qu’un conseil croyait imminents, parce que l’état réel de la composante ne le justifie pas.
L’échéance de 2028 est plus proche qu’elle n’en a l’air
Toutes les copropriétés divises du Québec doivent obtenir leur premier carnet et leur première étude d’ici le 15 août 2028, et elles doivent toutes passer par le même bassin restreint de professionnels autorisés.
Nous constatons déjà l’allongement des délais. Un mandat qui se planifiait en quelques semaines l’an dernier se planifie maintenant sur plusieurs mois, surtout pour les visites en saison froide, où certaines vérifications extérieures sont impossibles.
Un syndicat qui attend 2028 se retrouvera à choisir parmi ce qui reste disponible, sans pouvoir comparer les offres. Pour le détail des obligations et des dates, notre site spécialisé fdpc.ca présente le cadre réglementaire complet.
Ce que nous conseillons aux conseils d’administration
- Faites analyser ce que vous avez avant de commander quoi que ce soit. Un document postérieur au 14 août 2023 peut être reconnu équivalent, ce qui vous ferait gagner cinq ans.
- Rassemblez vos archives : plans, factures de travaux, rapports d’inspection, historique d’entretien. Un dossier complet réduit le coût du mandat de façon mesurable, parce que nous n’avons pas à reconstituer l’histoire de l’immeuble.
- Prévoyez l’assemblée, pas seulement le document. L’étude va probablement recommander un ajustement des cotisations, et c’est là que se joue l’acceptabilité.
- Groupez le carnet et l’étude dans un seul mandat.
Questions qu’on nous pose
Notre immeuble est récent, est-ce vraiment nécessaire ?
L’obligation ne dépend pas de l’âge. Et un immeuble neuf accumule dès sa première année le retard de capitalisation des composantes qu’il faudra remplacer dans 20 ou 25 ans. Plus tôt la trajectoire est établie, plus l’effort annuel est faible.
Combien de temps prend un mandat ?
Cela dépend de la taille de l’immeuble et de la qualité des archives disponibles, mais il faut compter en mois plutôt qu’en semaines, entre la visite, l’analyse et la production du rapport. Les vérifications extérieures dépendent aussi de la saison.
Est-ce que vous travaillez ailleurs qu’à Montréal ?
Nous intervenons dans le Grand Montréal et ses environs. Le plus simple est de nous soumettre votre immeuble, nous vous dirons rapidement si nous pouvons le prendre en charge.
Groupe Darheim est une firme de génie-conseil spécialisée en études de fonds de prévoyance, inspections de façades et expertises du bâtiment. Soumettez votre immeuble et nous reviendrons vers vous avec un échéancier réaliste.